Tout ce que vous devez savoir sur l'achat de votre première maison

Acheter une maison est un rêve pour de nombreux Canadiens, mais ce n'est pas quelque chose qui se fait du jour au lendemain. Épargner pour constituer une mise de fonds peut prendre des années et trouver la bonne maison peut aussi être un long processus. La meilleure chose que vous puissiez faire pour vous préparer est de faire le plus de recherches possible. Avec les bonnes informations, vous serez en mesure de prendre une décision intelligente. De l'obtention d'un prêt hypothécaire à la recherche d’un bon agent immobilier, voici un guide étape par étape sur la façon d'acheter une maison au Canada.

1. Décidez si l'accession à la propriété est faite pour vous

Il ne fait aucun doute que l’accession à la propriété est un objectif pour beaucoup de gens, mais êtes-vous à la hauteur? Posséder une maison entraîne habituellement des coûts d’entretien plus élevés que ce à quoi on pourrait s’attendre, alors il faut peser le pour et le contre de la location par rapport à l'achat.

Avantages et inconvénients de la location

Avantages

• moins d'entretien;

• coûts mensuels moins élevés;

• engagement à court terme;

• possibilité d'utiliser les économies réalisées pour investir.

Inconvénients

• possibilité de peindre ou de rénover limitée;

• possibilité d'augmentation du loyer mensuel chaque année;

• droit de résiliation du bail par le propriétaire;

• impossible de bâtir une valeur nette.

Avantages et inconvénients de l’achat

Avantages

• possibilité de rénover votre maison comme bon vous semble;

• possibilité de bâtir une valeur nette;

• aucune chance d’expulsion;

• potentiel de revenu locatif ou d'augmentation de la valeur de la propriété.

Inconvénients

• entretien et réparations à votre charge;

• coûts mensuels supplémentaires comme les impôts fonciers, l'assurance et plus encore;

• risque que votre propriété perde de sa valeur;

• réparations coûteuses éventuelles.

Comme vous pouvez le constater, il y a des avantages et des inconvénients à être locataire ou propriétaire. Très souvent, les défenseurs de l'accession à la propriété soutiendront que les coûts mensuels de la propriété seront similaires à ceux du loyer. Mais c'est rarement aussi simple. Voici quelques coûts à prendre en compte lors de l'achat d'une maison :

• Coûts initiaux : non seulement vous avez besoin d'argent pour une mise de fonds, mais vous aurez également besoin de fonds pour la fermeture et l'aménagement de votre maison.

• Coûts permanents : les paiements hypothécaires, les frais d'entretien, les taxes foncières, les assurances et les factures de services publics peuvent représenter une somme considérable.

• Dépenses importantes : en tant que propriétaire, il y aura des moments où vous devrez payer des dépenses importantes comme un nouveau toit, de nouveaux appareils électroménagers, une nouvelle chaudière et plus encore.

• Votre temps : n'oubliez pas que votre temps est précieux. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de tout l'entretien, que ce soit le pelletage de la neige, la tonte de la pelouse ou les réparations.

2. Préparez-vous financièrement

Vous avez pesé le pour et le contre et avez décidé que vous étiez en mesure de devenir propriétaire. Avant de commencer à consulter les annonces en ligne, vous devez vous assurer que vous êtes financièrement à l'aise pour éviter de vous retrouver dans une mauvaise situation.

Épargnez pour une mise de fonds

Lorsque vous achetez une maison au Canada, vous devez avoir une mise de fonds d'au moins 5 %. Ainsi, si vous cherchez à acheter une maison qui coûte 500 000 $, vous devez disposer d'au moins 25 000 $.

Bien que 5 % de mise de fonds soit le strict minimum, de nombreuses personnes s'efforcent d'atteindre 20 %, car elles n'auront pas à payer d'assurance prêt hypothécaire. L'idée d'une prime d'assurance supplémentaire ne plaît pas à certaines personnes, mais elle protège les prêteurs en cas de défaut de paiement. Ce qui est bien, c'est que ce coût supplémentaire peut être payé d'avance ou ajouté à votre prêt hypothécaire. Une dernière chose à prendre en considération est que certaines entreprises cherchent maintenant à perturber le marché du logement en offrant une aide à la mise de fonds!

Obtenez une préapprobation hypothécaire

Une autre chose essentielle à faire avant de commencer à chercher une maison est d'obtenir une préapprobation hypothécaire. Il s'agit d'un processus assez simple : les prêteurs examineront votre pointage de crédit, votre dette actuelle, votre mise de fonds et votre revenu pour déterminer le montant qu'ils sont prêts à vous prêter et le taux d'intérêt. Avec ce chiffre en main, vous pourrez déterminer ce que vous pouvez vous permettre.

Si les préapprobations semblent prometteuses, elles ne sont pas une garantie. Les prêteurs évalueront la maison que vous achetez avant de débloquer les fonds. Si votre prêteur estime que la propriété vaut moins que ce que vous avez payé, il peut refuser de vous accorder le montant total.

Il est également essentiel de comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires lors de la recherche d'un logement. N'hésitez pas à consulter notre guide détaillé sur le fonctionnement des prêts hypothécaires.

Utilisez le régime d'accession à la propriété

Si vous avez investi de l’argent dans votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER), vous pourrez retirer jusqu’à 35 000 $ en franchise d’impôt dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP). Profiter du RAP peut être une bonne chose pour les personnes qui cherchent à augmenter leur mise de fonds, mais il y a quelques conditions pour y être admissibles :

• Vous devez avoir une résidence au Canada.

• Vous ne devez pas avoir été propriétaire d'un logement au cours des quatre dernières années.

• Vous devez disposer d'un accord écrit pour l'achat d’une maison.

• Vous devez acheter un logement qui soit votre résidence principale.

• Vous ne pouvez retirer que les fonds qui sont dans votre compte depuis au moins 90 jours.

Vous devrez également rembourser 1/15 des fonds que vous aurez retirés chaque année, à partir de la deuxième année suivant l'achat de votre logement. Par exemple, si vous avez retiré 30 000 $ de votre REER en 2021, vous devrez rembourser 2000 $ chaque année à partir de 2023. Si vous ne remboursez pas, les fonds seront considérés comme un revenu imposable et vous perdrez définitivement votre espace de cotisation.

« En règle générale, vous ne voulez pas que vos frais de logement mensuels dépassent 32 % de votre revenu moyen avant impôt. »

Établissez un budget

Une fois que vous aurez versé votre mise de fonds et que votre prêt hypothécaire aura été préapprouvé, vous devrez également établir votre budget une fois que vous aurez pris en charge votre logement. En règle générale, vos frais de logement mensuels ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu moyen avant impôt. Ce calcul est connu sous le nom de rapport d’amortissement brut de la dette (ABD). Lorsque vous faites ce calcul, incluez les coûts de logement tels que :

• votre prêt hypothécaire mensuel;

• les impôts fonciers;

• les services publics;

• 50 % de tous les frais de copropriété.

Votre rapport ABD est important si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, car la SCHL, le principal fournisseur d'assurance prêt hypothécaire, exige que votre rapport soit inférieur ou égal à 35 % pour être éligible à un prêt hypothécaire assuré. Il convient également de mentionner que si vous avez des dettes additionnelles, comme des cartes de crédit ou un prêt-auto, votre rapport d'amortissement total de la dette (ATD), qui comprend votre ABD, ne doit pas dépasser 40 %.

N'oubliez pas que lorsque les prêteurs vous accordent un prêt hypothécaire, ils ne tiennent compte que des dépenses liées à la maison. Ils ne tiennent pas compte du coût de l'éducation des enfants, des loisirs, des vacances, de l'épargne-retraite ou de tout autre élément. En d'autres termes, vous ne voudrez peut-être pas emprunter la totalité du montant qui vous est proposé. Établissez un budget en fonction de votre style de vie et vous saurez ce que vous pouvez vraiment vous permettre.

3. Trouvez la bonne maison

Une fois vos finances en ordre, c'est là que les choses se concrétisent. Vous pouvez commencer à chercher une maison vous-même, mais il est utile d'avoir la bonne équipe et les bonnes connaissances pour vous guider tout au long du processus.

Trouvez un agent immobilier

La plupart des gens devront travailler avec un agent immobilier pour les aider à trouver leur première maison. Il s'agira probablement de l'achat le plus important de votre vie et vous voudrez donc travailler avec un professionnel. C'est pourquoi vous devriez faire appel à un agent à temps plein, indépendamment des réductions qu'un agent à temps partiel peut offrir.

Trouver un bon agent peut prendre un peu de temps. Vous pouvez commencer par obtenir une recommandation d'un ami ou d'un membre de votre famille. Quel que soit l'agent que vous trouvez, interrogez-le d'abord pour vous assurer qu'il vous convient avant de signer. Demandez-lui depuis combien de temps il travaille dans le secteur, s'il connaît les domaines qui vous intéressent et ce à quoi vous pouvez vous attendre en travaillant avec lui.

Déterminez le type de maison que vous voulez

Avant de commencer à organiser des visites, vous devez limiter vos choix en déterminant les caractéristiques que vous attendez de votre logement. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Emplacement : voulez-vous une maison en ville ou en banlieue? La proximité des écoles, des centres commerciaux ou des parcs vous préoccupe-t-elle? Notez que les quartiers populaires coûtent généralement plus cher.

• Taille : combien de chambres et de salles de bains avez-vous besoin? Un bureau à domicile, la taille du garde-manger et l'espace au sous-sol sont-ils importants?

• Type de maison : cherchez-vous une propriété libre ou un condo? Si vous voulez une propriété libre, quel type de maison? Une maison individuelle, une maison jumelée, un bungalow ou une maison en rangée?

• Calendrier : prévoyez-vous d'avoir des enfants dans le futur? Si oui, voulez-vous acheter une plus grande maison maintenant pour éviter de déménager plus tard?

De nombreuses personnes ont une liste de besoins très complète, mais elle ne correspond pas forcément à ce qu'elles peuvent se permettre. Parlez-en à votre agent immobilier, qui pourra examiner le marché et vous dire si votre liste est réaliste. Si ce n'est pas le cas, il sera en mesure de vous recommander des maisons ou des quartiers qui correspondent à la plupart de vos préférences.

Faites une offre

Lorsque vous avez trouvé une maison qui vous intéresse, votre agent immobilier vous montrera les maisons comparables et vous recommandera un prix à proposer. Il vous suggérera également les conditions que vous souhaitez inclure dans votre offre. Les conditions sont importantes car elles peuvent vous offrir une certaine protection avant que vous ne vous engagiez. Voici quelques-unes des conditions les plus courantes :

• financement;

• inspection de la maison;

• condition de vente de votre propre maison.

Comme nous l'avons mentionné, une préapprobation n'est pas une garantie, donc obtenir un financement par le biais d'une condition est un moyen de s'assurer que vous obtiendrez les fonds dont vous aurez besoin. Une clause d'inspection de la maison est courante, car vous voulez qu'un professionnel s'assure que la maison ne présente aucun problème. L'ajout d'une condition relative à la vente de votre propre charge est utile, car elle vous permettra de ne pas être coincé avec deux maisons en même temps.

Bien que l'ajout de conditions à une offre profite à l'acheteur, la réalité est qu'elles peuvent aussi jouer contre vous. Les maisons à vendre sur les marchés immobiliers en plein essor, tels que ceux de l'agglomération de Toronto et de Vancouver, attirent de nombreux acheteurs, si bien que les vendeurs risquent de ne même pas examiner les offres assorties de conditions.

4. Concluez l'affaire

Félicitations, votre offre a été acceptée. Prenez le temps de fêter ça, mais sachez qu'il vous reste encore pas mal de choses à faire avant de recevoir ces clés.

Confirmez votre financement

Une fois le contrat d'achat en main, vous pouvez vous adresser à votre prêteur ou à votre courtier en hypothèques pour finaliser votre prêt hypothécaire. Ils feront probablement preuve de diligence et enverront un évaluateur pour estimer la valeur de la maison que vous avez accepté d'acheter. Si tout semble bon de leur côté, ils approuveront le prêt hypothécaire, ce qui vous permettra de lever toutes les conditions de financement.

Réservez un inspecteur résidentiel

Même si vous n’incluez pas une condition d’inspection du domicile, vous pourriez demander à un inspecteur du logement de vérifier les choses. Ils vous fourniront un rapport détaillé sur l’état de la maison afin que vous puissiez prioriser certaines réparations, au besoin.

« Les maisons à vendre sur les marchés immobiliers en plein essor, tels que ceux de l'agglomération de Toronto et de Vancouver, attirent de nombreux acheteurs, si bien que les vendeurs risquent de ne même pas examiner les offres assorties de conditions. »

Engagez un notaire

Si vous ne l'avez pas encore fait, vous devriez faire appel à un notaire. Non seulement il examinera tous les documents pour vous aider à finaliser la meilleure offre, mais il vérifiera également s'il existe des privilèges ou des charges qui doivent être pris en compte. Votre notaire assurera également la liaison entre votre créancier hypothécaire et le vendeur afin de veiller à ce que les bonnes personnes soient payées.

Comprenez vos frais de clôture

Bien que le prix d'achat soit indiqué dans le contrat de vente, il existe des frais de clôture supplémentaires dont vous devez tenir compte. En règle générale, vous devez mettre de côté 3 % du prix d'achat pour les frais suivants :

• Frais juridiques : il s'agit des honoraires de votre notaire.

• Taxe de transfert de terrain : certaines provinces font payer à l'acheteur une taxe de transfert de terrain, mais il existe souvent des rabais pour les premiers acheteurs.

• Assurance titres : pour vous protéger contre tout litige lié au titre ou à la propriété de votre bien.

• Assurance prêt hypothécaire : si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous aurez besoin d'une assurance prêt hypothécaire.

• Assurance habitation : de nombreux prêteurs exigent une assurance habitation dès le jour où vous prenez possession de votre logement.

• Factures de services publics prépayées : certains propriétaires paient à l'avance leurs factures de services publics et leurs impôts fonciers. Si tel était le cas pour le propriétaire précédent, vous devrez lui rembourser la différence.

Il faut également tenir compte du coût de l'ameublement de votre maison. Vous avez peut-être déjà quelques meubles, mais il est probable que vous voudriez acheter des articles supplémentaires pour votre nouvelle maison. Vous devez également tenir compte du coût de la peinture et des rénovations si elles font partie de votre plan. Ces coûts peuvent évidemment s'accumuler, alors prévoyez un budget en conséquence.

Préparez-vous à déménager

Quelques jours avant la conclusion du contrat, faites une dernière visite avec votre agent immobilier pour vous assurer que la maison est dans le même état que lorsque vous avez accepté de l'acheter. Si vous avez acheté un appartement en copropriété, coordonnez vos démarches avec la direction de l'immeuble pour qu'elle enregistre la date de votre déménagement et réserve l'ascenseur. De plus, passez en revue les détails de votre déménagement avec vos déménageurs; faites-leur savoir quels articles sont fragiles et faites l'inventaire de vos cartons. Vous pouvez également créer une liste de contrôle afin de suivre l'évolution des choses.

Vous voilà officiellement propriétaire d'une maison! L'adaptation à un nouveau budget et à un nouvel espace prendra probablement des semaines, voire des mois, mais cela fait partie de l'expérience. N'oubliez pas de profiter de votre nouvelle maison.