Quelle est l'incidence des taux d'intérêt sur mon prêt hypothécaire?

L'achat d'une maison n'est pas une mince affaire. En fait, il s'agit probablement de l’achat le plus important qu’une personne puisse faire.

C'est pourquoi les prêts hypothécaires existent. L'achat d'une maison coûtant souvent plusieurs centaines de milliers de dollars, ces prêts permettent aux gens d'acheter une maison plus tôt, au lieu d'épargner pendant des années ou des décennies.

Mais avant de signer un contrat de prêt, il est important de bien comprendre comment les taux d'intérêt peuvent affecter un prêt hypothécaire, car les conséquences peuvent être majeures. Les taux d'intérêt peuvent influencer le montant que l'emprunteur paiera pendant la durée du prêt, le montant des paiements mensuels et bien plus encore.

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt hypothécaire?

Pratiquement tous les prêts, qu'il s'agisse d'un prêt pour une voiture, pour la rénovation d'une cuisine ou pour l'achat d'une maison, sont assortis d'un taux d'intérêt. Voyez le taux d'intérêt d'un prêt comme les frais payés pour emprunter de l'argent à un prêteur. Après tout, les prêteurs doivent réaliser un bénéfice pour permettre aux gens d'emprunter de l'argent en premier lieu.

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire est calculé en pourcentage du prix total demandé pour une maison. Chaque mois, ce pourcentage est ajouté au montant total du prêt.

Par exemple, supposons qu'une personne, appelons-la Alice, soit prête à acheter sa première maison et contracte un prêt hypothécaire de 300 000 $. Elle verse une mise de fonds  de 30 000 $, ce qui porte le solde à 270 000 $. Le taux d'intérêt du prêt est de 3,99 % et la durée du prêt est de 30 ans (c’est-à-dire qu'Alice remboursera le prêt sur 30 ans avec des paiements mensuels réguliers). Chaque mois, Alice rembourse une partie du prix total restant à payer, soit 270 000 $. En divisant 270 000 $ par 30 x 12 (30 années avec 12 mois chacune), on obtient 750 $ pour le paiement mensuel de base ou principal, pas si mal!

« Voyez le taux d'intérêt d'un prêt comme les frais payés pour emprunter de l'argent à un prêteur. Après tout, les prêteurs doivent réaliser un bénéfice pour permettre aux gens d'emprunter de l'argent en premier lieu. »

Cependant, Alice doit tenir compte du fait que le prêt ajoutera chaque mois 3,99 % au solde restant. Plus le prêt a une longue durée, plus Alice devra payer à long terme.

Maintenant, Alice doit prendre les 3,99 % (ou 0,0399) et les diviser par 12, ce qui donne un total de 0,003325. Multipliez le solde du prêt de 270 000 $ par 0,003325, et son intérêt mensuel en valeur monétaire devient 897,75 $.

Comme on l'a vu ci-dessus, la première mensualité d'intérêt de ce prêt hypothécaire probable est en fait plus importante que le paiement principal du prêt. Ce n'est pas rare avec les prêts hypothécaires.

Cependant, au fil du temps, le capital du prêt diminue et les paiements d'intérêts aussi. Vers la fin de la durée du prêt hypothécaire, la majeure partie de chaque paiement mensuel sera consacrée au capital, et non aux intérêts.

La plupart des gens contractent des prêts hypothécaires parce qu'il est tout simplement trop coûteux d'acheter une maison directement de nos jours. Dans certains cas, de nombreux prêts hypothécaires sont moins chers que les frais de location, même après avoir pris en compte le taux d'intérêt.

Comment les prêteurs calculent-ils les taux d'intérêt hypothécaires?

Les prêteurs hypothécaires n'accordent pas à tout le monde exactement le même taux d'intérêt hypothécaire. Au contraire, ils calculent des taux d'intérêt hypothécaires uniques pour chaque prêt qu'ils établissent en fonction de plusieurs facteurs importants.

1. Le taux d'intérêt de la Banque du Canada

Tous les prêts proviennent initialement du gouvernement canadien. La Banque du Canada est responsable des fonds de la nation et prête donc de l'argent aux grandes banques et aux établissements de crédit qui, à leur tour, prêtent de l'argent à un propriétaire potentiel.

La Banque du Canada fixe le taux d'intérêt par défaut pour tous les prêts qu'elle accorde, ce qui a une incidence sur les taux d'intérêt que les prêteurs doivent fixer pour faire des profits et rester en affaires. À l'occasion, la Banque du Canada peut augmenter ou diminuer le taux d'intérêt général pour prévenir l'inflation, ce qui peut également avoir une incidence sur le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire.

2. Le taux préférentiel

Les prêteurs utilisent également un facteur appelé taux préférentiel pour calculer les intérêts des prêts hypothécaires. Le taux préférentiel est un taux d'intérêt spécial que la plupart des banques commerciales appliquent à leurs clients solvables ou aux grandes entreprises, comme les prêteurs hypothécaires.

Tout comme les taux d'intérêt fixés par la Banque du Canada, le taux préférentiel peut influencer les taux d'intérêt que les prêteurs sont disposés à attribuer aux nouveaux prêts hypothécaires.

3. Pointage de crédit

Il est bien connu que le pointage de crédit est une mesure financière très importante. Plus le pointage de crédit est élevé, plus l'emprunteur semble être solvable et plus les prêteurs se sentiront à l'aise pour lui offrir des prêts avantageux.

On peut bâtir son historique de crédit en étant ponctuel dans le remboursement de ses dettes, en réglant ses factures à temps et en s'abstenant de prendre des risques inutiles. Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez vous tourner vers l'outil de Renforcement de Crédit de KOHO qui, pour 7 $ par mois, vous aidera à renforcer votre historique de crédit en seulement six mois.

4. Mise de fonds (rapport prêt-valeur)

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire est calculé en fonction du coût restant d'une nouvelle maison après un versement initial. Revenons à Alice pour visualiser ceci. Si elle verse 30 000 $ dans la valeur de la maison hypothétique de 300 000 $ mentionnée ci-dessus, il ne lui restera que 270 000 $ à rembourser. Le taux d'intérêt sera calculé en fonction des 270 000 $, et non des 300 000 $.

On peut également l'appeler le ratio « prêt-valeur ».

5. Durée du prêt

La durée du prêt est la durée prévue du prêt, généralement exprimée en mois. Une durée plus longue signifie que l'acheteur effectuera des remboursements mensuels moins importants, tandis qu'une durée plus courte signifie que l'acheteur devra effectuer des paiements plus importants chaque mois.

Les prêteurs hypothécaires ajustent les taux d'intérêt en fonction de la durée du prêt.

6. Risque global

Avant toute chose, les prêteurs évaluent le risque global perçu par un emprunteur potentiel et la maison qu'il souhaite acheter. Si le risque est faible, comme dans le cas d'une maison nouvellement bâtie qui ne nécessitera probablement pas de nombreuses réparations, pour une personne ayant un bon pointage de crédit, le taux d'intérêt ne sera pas exorbitant.

L'inverse est tout aussi vrai si la banque ou le prêteur estime qu'il serait risqué d'accorder un prêt hypothécaire à un emprunteur potentiel. Ils lui imposeront un taux d'intérêt élevé afin d'obtenir le maximum d'argent en cas de défaillance.

Les taux d'intérêt hypothécaires changent-ils?

Absolument, ce qui ne fait que rendre les choses plus confuses pour les acheteurs de maisons ordinaires, mais ne déchantez pas tout de suite.

Les taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire ne changent qu'une fois tous les cinq ans environ, généralement lorsque le contrat de prêt hypothécaire doit être renégocié, ou si le titulaire du prêt demande une renégociation pour des événements tels que le refinancement de son logement. La plupart des prêts hypothécaires ont des taux d'intérêt variables, ce qui signifie qu'ils peuvent changer ou fluctuer au fil du temps.

Un prêteur peut baisser le taux d'intérêt d'un prêt si le pointage de crédit de l'emprunteur s'est amélioré depuis la dernière renégociation ou si la Banque du Canada a baissé le taux d'intérêt national. Bien sûr, l'emprunteur peut aussi être malchanceux et se voir appliquer un taux d'intérêt plus élevé lors du prochain changement.

Taux d'intérêt fixes et variables

Certains prêteurs hypothécaires permettent aux propriétaires de choisir un taux d'intérêt fixe au lieu d'un taux d'intérêt variable par défaut. Un taux d'intérêt fixe est, comme son nom l'indique, un taux d'intérêt qui ne change pas avec le temps, même si l'économie connaît des changements à grande échelle, comme la Banque du Canada qui modifie le taux d'intérêt national.

Cependant, les taux d'intérêt fixes sont généralement un peu plus élevés que les taux bas des options variables. Évaluez soigneusement toutes les options avant de signer sur la ligne pointillée, car les taux d'intérêt fixes et variables présentent tous deux des avantages.

« Plus le pointage de crédit est élevé, plus l'emprunteur semble être solvable et plus les prêteurs se sentiront à l'aise pour proposer des prêts favorables. »

Comment savoir si le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire en vaut la peine?

Naturellement, des taux d'intérêt hypothécaires plus bas sont généralement préférables s'ils sont offerts. Cependant, divers aspects peuvent déterminer si un prêt en vaut la peine. Par exemple, il pourrait y avoir un excellent prêt hypothécaire disponible avec un faible taux d'intérêt, mais il pourrait avoir une courte durée de 15 années.

Cela signifie que l'emprunteur devra rembourser le prêt beaucoup plus rapidement et avec des paiements mensuels plus importants. Dans ce cas, à court terme, il peut être moins cher ou plus abordable pour un propriétaire de contracter un prêt avec un taux d'intérêt plus élevé et une durée de prêt plus longue.

En fin de compte, la meilleure façon de déterminer si le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire en vaut la peine est d'évaluer toutes vos finances, de déterminer le taux mensuel que vous pouvez vous permettre, ainsi que toutes les conditions générales. Ne vous contentez pas de choisir le prêt hypothécaire le moins cher à première vue.

Comment obtenir un meilleur taux d'intérêt hypothécaire?

Lorsque vous choisissez une option de taux d'intérêt hypothécaire variable, il existe des moyens d’obtenir un meilleur taux d'intérêt au fil du temps, ou d'obtenir de meilleurs taux d'intérêt pour les futures demandes de prêt.

1. Renforcez votre pointage de crédit

Pour commencer, vous pouvez bâtir votre historique de crédit :

• en remboursant vos dettes existantes;

• en n’ouvrant pas de marges de crédit inutiles;

• en ayant recours à des services d’ajustement du crédit pour vous aider à corriger les éléments négatifs d'un dossier de crédit;

• en utilisant un outil de Renforcement de Crédit comme celui de KOHO.

Un pointage de crédit plus élevé signifie qu'une banque ou un prêteur est plus susceptible d'accorder à un emprunteur un prêt à faible taux d'intérêt.

2. Attendez la baisse des taux d'intérêt

D'autre part, un acheteur potentiel peut retarder son achat jusqu'à ce que la Banque du Canada abaisse les taux d'intérêt nationaux, car les taux d'intérêt des prêts hypothécaires ne manqueront pas de suivre. Mais cette option suppose de pouvoir attendre jusqu'à plusieurs années et de lire le marché pour prédire quand une baisse des taux d'intérêt est imminente.

3. Versez une mise de fonds plus importante

N'oubliez pas que le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire est déterminé en fonction du montant total restant du coût d'achat d'une maison. Si vous versez une mise de fonds plus importante, vous bénéficierez d'un taux d'intérêt plus bas basé sur le pourcentage.

Tout est dans les détails

Dans l'ensemble, les taux d'intérêt jouent un rôle énorme pour déterminer si un certain prêt hypothécaire est un bon choix, si une maison particulière est abordable et si les paiements mensuels seront gérables à long terme.

Évaluez soigneusement toutes les options et assurez-vous de lire toutes les spécificités du taux d'intérêt d'un prêt avant de le signer, afin d'optimiser les chances d'obtenir un prêt hypothécaire souple et facile à rembourser pour une nouvelle maison!