Louer ou acheter, là est la question

Si vous vivez dans une ville animée comme Toronto ou Vancouver, il y a de fortes chances que vous entendiez toujours parler du fait que le marché immobilier est hors de contrôle, y compris pendant la pandémie de COVID-19. Avoir la liberté d'acheter une maison n'est pas aussi facile qu'il y a quelques générations. Certes, les gens gagnaient moins d'argent, mais même en tenant compte de l'inflation, il était encore beaucoup plus facile d'acheter une maison dans les années 1970.

Que faut-il pour acheter une maison de nos jours?

De nos jours, si nous continuons à prendre l'exemple de Toronto, il faut prévoir une mise de fonds de près de 200 000 $ pour une maison, ou d'environ 100 000 $ pour un condo. Il faut également avoir un bon pointage de crédit et un revenu stable pour obtenir un prêt hypothécaire. Si l'on ajoute à cela une dette d'études élevée, des inégalités systémiques en matière de logement, une économie en difficulté et un coût de la vie élevé, le logement devient un rêve lointain pour de nombreux citadins.

Mais acheter une propriété n'est pas impossible. En planifiant tôt, en travaillant dur, en étudiant le marché, en commençant une activité complémentaire, en établissant un budget et en épargnant, certains ont pu acheter une maison, même sur un marché en surchauffe.

Mais la vraie question est de savoir si vous voulez vraiment acheter. S'il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la propriété est un investissement solide, elle ne convient pas forcément à tout le monde. Examinons les avantages et les inconvénients de la location par rapport à la propriété.

Pourquoi acheter un bien immobilier?

L'immobilier est toujours considéré comme l'un des investissements les plus lucratifs que l'on puisse faire. La fierté de posséder sa propre maison n'a pas de prix pour beaucoup, mais il existe de nombreux avantages financiers tangibles.

1. Il est relativement garanti, surtout si on le compare au marché boursier

Contrairement au marché boursier, l'immobilier n'est pas trop volatil. Étant donné que les investissements immobiliers ont lieu sur un marché privé, ils ont des prix plus élevés et moins d'acheteurs que les actions publiques, donc une fréquence d'échanges plus faible. Cela maintient les choses coûteuses, mais aussi moins risquées.

Bien sûr, de nombreux facteurs peuvent rendre un investissement immobilier moins « garanti ». Si vous cherchez à louer votre bien d'investissement, votre revenu locatif dépend de votre capacité à trouver un locataire approprié, ce qui peut prendre plus de temps que prévu. S'il s'agit d'une vieille maison ou d'un vieil immeuble, vous risquez d'avoir à payer des milliers de dollars de réparations imprévues pour le mettre en conformité. Toutefois, les investissements immobiliers sont généralement à l'abri des risques, à condition que vous soyez dans une optique de long terme. Même si une récession fait baisser la valeur de votre propriété, c'est presque toujours temporaire. Si vous avez du temps devant vous, la valeur de votre propriété remontera et s'appréciera généralement par rapport au moment où vous l'avez achetée.

2. Effet de levier sur les capitaux propres

La possession d'un bien immobilier ne vous donne généralement pas accès à des liquidités : une grande partie de votre argent est allouée  à la propriété, que ce soit par l'hypothèque, la mise de fonds ou l'entretien. Cependant, cet argent alloué à votre propriété constitue l'équité, ou la valeur liée à votre actif.

Ces fonds propres peuvent être utilisés de nombreuses façons. Par exemple, si vous avez payé votre prêt hypothécaire pendant une décennie, vous disposez de dizaines de milliers de dollars de fonds propres que vous pouvez utiliser comme levier pour payer un autre investissement immobilier, un prêt étudiant ou une garantie pour un prêt commercial.

3. Liberté de décorer et de rénover

Vous n'avez peut-être pas la liberté de ne pas rembourser votre prêt hypothécaire et de déménager à l'autre bout du monde, mais vous avez la liberté de rénover votre maison comme vous le souhaitez. Si vous avez envie de créer plus d'espace en abattant un mur pour créer un espace ouvert, vous pouvez le faire (sous réserve des lois locales, bien sûr)! Si vous voulez remplacer vos comptoirs, modifier votre baignoire ou installer des panneaux solaires pour une énergie verte, allez-y. En tant que locataire, vous êtes à la merci du propriétaire et il est probable qu'il n'autorisera rien de plus que des décorations en forme de rouge à lèvres.

« Épargner pour une mise de fonds prend des années, voire des décennies. De plus, payer un versement hypothécaire mensuel implique parfois de faire des sacrifices au niveau des sorties. »

C'est une bonne idée, mais quels sont les inconvénients de l'accession à la propriété?

1. Vous êtes responsable de l'entretien, de la maintenance et des taxes

Si vous êtes locataire, vous n'avez pas à assumer les frais de réparation d'un four cassé, de toilettes défectueuses ou d'un vieux chauffage. C'est le travail du propriétaire et si vous êtes le propriétaire, alors... c'est votre travail. L'entretien d'une maison peut être coûteux et la plupart du temps, ce ne sont pas des coûts que vous pouvez remettre à plus tard. Considérez une cheminée cassée : vous devez la réparer car si ses briques tombent, vous pourriez être responsable de la blessure de quelqu'un.

N'oublions pas les taxes. Lorsque vous achetez une maison, vous êtes assujetti aux droits de cession immobilière provinciaux et municipaux, qui peuvent vous coûter près de 20 000 $ en tout. L'impôt foncier varie selon la ville où vous vous trouvez, mais prévoyez quelques centaines de dollars par mois pour cet impôt.

2. Vous êtes lié à votre prêt hypothécaire (et à votre lieu de résidence)

Une période d'amortissement dure de 25 à 30 ans au Canada. C'est une longue période pour avoir un prêt à rembourser! Vous devez payer votre hypothèque ou risquer une éventuelle saisie de votre maison. Si vous décidez que vous ne voulez plus être propriétaire de votre maison (peut-être pour déménager dans un autre immeuble, une autre ville ou un autre pays), il y a beaucoup plus de travail à faire. Vous devrez investir dans la mise en scène de votre maison, payer un agent immobilier et risquer un prix de vente inférieur si vous êtes pressé de vendre.

3. Sacrifice et discipline avec moins de liquidités

Épargner pour une mise de fonds prend des années, voire des décennies. De plus, payer un versement hypothécaire mensuel implique parfois de faire des sacrifices au niveau des sorties. Il se peut que vous ne puissiez pas voyager autant que vous le souhaiteriez, parce que vous devez dépenser quelques milliers de dollars pour réparer votre cuisine ou régler un problème de parasites. De nombreux propriétaires affirment qu'ils se sentent démunis, avec une grande valeur nette dans leur maison, mais très peu d'argent à dépenser.

La location est-elle si mauvaise?

La location implique de verser chaque mois une grosse somme d'argent à une personne que vous ne connaissez pas : votre argent n'est donc pas investi. Vous n'avez pas non plus la liberté de décorer et de rénover. La plupart d'entre nous connaissent tous les inconvénients de la location.

Mais beaucoup choisissent aujourd'hui de louer, car la location présente des avantages :

1. Un investissement moindre, mais des coûts moins élevés

Le marché de la location peut être élevé dans certaines villes, mais la location présente toujours des coûts de possession inférieurs à ceux de la propriété. Vous n'avez pas à couvrir les frais d'entretien, car votre propriétaire est chargé de réparer les appareils et de s'assurer que le logement est en bon état. De plus, vous n'avez pas à vous soucier des coûts imprévus ou des taxes foncières, comme vous le feriez en tant que propriétaire.

Globalement, la location met un peu plus d'argent dans vos poches que la propriété, ce qui peut libérer de la place dans votre budget pour d'autres investissements ou besoins, comme l'achat d'une voiture.

2. Moins de responsabilités, plus de flexibilité

Le bail standard au Québec et en Ontario est d’une durée d’un an. C'est beaucoup plus court qu'une période d'amortissement, ce qui vous donne la souplesse et la liberté de partir presque quand vous le souhaitez. De nos jours, les propriétaires sont de plus en plus souples et offrent des baux plus courts : les locataires ne se sentent pas aussi liés à leur location.

Si vous souhaitez faire des voyages spontanés, travailler dans différents endroits ou simplement avoir la liberté d'essayer différents logements de temps en temps, la location vous donne plus de liberté que la propriété.

Alors, quelle option est la meilleure?

Cela dépend de ce que vous aimez. Si vous avez les économies nécessaires et que vous recherchez un investissement solide à long terme, l'immobilier est probablement un bon choix. Mais si vous souhaitez avoir un peu plus de liberté en matière de flux de trésorerie et de lieu de résidence, envisagez de louer pendant un certain temps.